프놈펜 내 콘도미니엄의 수요와 공급 불일치

프놈펜 내 콘도미니엄의 수요와 공급 불일치

 

- 해외 자본으로 인한 부동산시장의 지속적 성장 -

- 꾸준한 성장 속 콘도미니엄의 수요를 고려한 공급 필요 -

 

□ 캄보디아의 부동산시장

 

○ 캄보디아의 부동산시장은 경제 성장과 급속하게 진행되는 도시화, 그리고 국제 인구의 유입으로 점차 활성화되고 있음.

- 이러한 요인은 지난 몇 년간 캄보디아 내 부동산 건설업과 개발에 크게 일조함.

○ 캄보디아 상무부의 조사에 따르면, 347개의 국제적 기업이 캄보디아 부동산시장에서 활동하고 있음.

- 다국적 기업으로는 한국, 중국, 일본 등의 아시아국가 뿐만 아니라 영국, 호주, 미국, 프랑스 등의 국가 기업들도 활동하고 있음.

○ 2012년을 기준으로 말레이시아, 인도네시아, 필리핀, 태국, 대만, 중국, 일본, 인도, 싱가포르, 홍콩 등 아시아권 국가들과 비교했을 때 캄보디아 부동산시장은 중간수준의 성장세를 보이고 또한 긍정적 전망을 보임.

아시아 11개국 부동산시장 평균가격		아시아 11개국 부동산시장 총 임대수익률

자료원: Global Property Guide 2012

○ 2012년을 기준으로 캄보디아 부동산시장은 많은 투자로 인한 상대적으로 높은 임대수익률과 잠재력을 지니고 있지만 부동산 가격은 상대적으로 낮음.

- 판매세, 양도세, 변호료 및 기타 관련 비용을 포함한 전체적 캄보디아 부동산 가격은 말레이시아, 인도네시아, 필리핀, 태국과 비슷한 수준임.

- 아시아 11개 조사대상국의 평균 부동산 가격은 8800달러/sq.m임.

- 캄보디아 부동산 가격은 3200달러/sq.m를 기록했으며, 가장 낮은 가격을 기록한 말레이시아의 뒤를 이음.

- 캄보디아 부동산시장의 연간 총 임대수익률은 5.3%로 11개 아시아 조사대상국 중 6개 국가들보다 높았으며 조사대상국의 평균 수치인 4.4%를 초과함.

 

□ 프놈펜 콘도미니엄 시장

 

○ 캄보디아 프놈펜을 중심으로 발전하는 콘도미니엄 시장은 여전히 초기단계에 머물러있지만, 점차 개선 및 발전 추세가 향상되는 중임.

- 2011년 5.1%의 매출액 증가율에서 2012년 이후로 65.9%의 매출액 증가율을 기록하는 등 눈에 띄는 성장을 보임.

- 2012년 기준, 콘도미니엄 평균 판매가격은 1400달러/sq.m임. 일반적으로 호가는 지역과 층에 따라 다양함.

 

프놈펜 내 콘도미니엄 수

(단위: 채)

주: 2015년 이후 수치 추정치

자료원: Condo Report 2014, Century21

○ 2008년 이후 캄보디아의 콘도미니엄 시장은 꾸준한 성장세를 보여왔으며, 이러한 성장은 꾸준히 지속될 것으로 전망됨.

- 프놈펜 내 콘도미니엄 수는 2014년 약 3000채에서 2018년까지 약 1만 채까지 향후 4년간 3배 정도 증가할 것으로 예상됨.

 

□ 콘도미니엄 시장의 수요와 공급 불일치

 

○ 프놈펜 시내에서는 고급 콘도미니엄들을 쉽게 찾아볼 수 있으나, 대부분 거주자가 입주하지 않은 채 비어있는 경우가 많음.

프놈펜 내 콘도미니엄 수요와 공급 현황

(단위: 채)

자료원: VTRUST Property

○ 현재 대부분의 콘도미니엄에서 발생하는 매출은 해당 빌딩에 실제 거주하기보다는 해외 투자자들의 매매수익

- 투자자들은 대만, 일본, 홍콩, 싱가포르 등 아시아 국가들이 대부분임.

- 실질적으로 해외 투자로 건설된 콘도미니엄은 주거목적으로 사용되는 경우가 매우 미미함.

○ 캄보디아인들은 문화적, 전통적으로 토지재산을 중시해왔으며, 가족구성원의 증가를 고려해 콘도미니엄보다는 큰 주택을 선호하는 경향이 있음.

○ 캄보디아로 진출한 미국 대형 부동산업체 Century21의 조사에 따르면, 프놈펜 내 콘도 구매자 중 캄보디아 인이 차지하는 비율은 약 20%에 불과하며, 이 또한 거주목적이 아닌 차익취득을 목적으로 하는 구매자가 다수임.

프놈펜 다이아몬드섬에 건설될 콘도미니엄 완공 예상 사진

자료원: 프놈펜 포스트

○ 콘도미니엄 투자자들은 지속적인 매출 증가와 비교적 저렴한 가격을 바탕으로 캄보디아 콘도미니엄 산업에 낙관적인 입장을 취함.

- 2014년을 기준으로 캄보디아 내 콘도 구매 시 보증금은 10% 내외임.

- 2014년 Restaurant Consumer Survey에 따르면, 프놈펜 내 전문 인력 중 약 20%는 젊은 세대와 기업가이며, 이들의 월급은 약 600달러에서 2000달러 수준임.

- 콘도미니엄 투자자들은 이런 계층이 도심과 가까운 곳에 위치한 거주지를 찾게 될 것이며, 이에 따라 콘도미니엄의 매출은 지속적으로 상승할 것으로 예상함.

 

□ 시사점 및 전망

 

○ 2010년 외국인 건물 소유법 개정안의 국회 통과를 기점으로 지속적으로 성장하는 캄보디아 부동산시장 현황으로 볼 때 해외투자 증가와 시장의 발전은 성장세를 유지할 것으로 예상됨.

- 개정 전 외국인은 부동산의 49%만 소유할 수 있었음.

- 개정 후 토지를 제외한 건물을 소유할 수 있게 됨. 이는 대캄보디아 외국인 부동산 투자에 활력을 불어넣을 전망

○ 홍콩, 중국 등 캄보디아 내 해외투자가 지속적으로 증가하는 점을 감안할 때, 해외투자로 인한 캄보디아 부동산시장의 성장은 지속될 전망임.

- 프놈펜 코삑섬에 홍콩 기업이 시행사로 있는 총 414채의 주거용 아파트와 편의시설을 갖춘 주상복합 아파트가 2017년 말 완공될 예정임.

- 중국의 건설부문 투자는 2011년 17억 달러, 2012년 22억 달러, 2013년 27억 달러로 꾸준한 증가세를 보임.

- 외국인 투자 상위 10개국은 한국, 중국, 영국, 태국, 러시아, 일본, 말레이시아, 대만, 인도, 베트남 순으로 나타남.

○ 콘도미니엄에 대한 수요와 공급의 불일치로 볼 때 시장을 세분화해 판매대상에 따른 차별적 전략을 세워야 할 것임.

- 구체적으로는 주재원 및 지사업무로 체류하는 외국인과 외국인 바이어를 대상으로 한 콘도미니엄 판매 전략을 구상해볼 수 있음.

- 하지만 부실한 콘도미니엄 프로젝트의 진행과 무차별적 투자는 위험이 있음.

- 또한, 캄보디아인들의 문화적 관점에 맞는 부동산 산업 진출이 필요함.

○ 2015년으로 예정된 아세안경제통합(AEC)에 대해 부동산 업계는 대체적으로 서비스 아파트를 포함해 부동산시장에 호재가 될 것으로 전망함.

- AEC를 통해 캄보디아의 인프라 투자가 늘어날 것이며, 이로 인한 경제 활성화가 부동산시장 또한 성장시킬 것이라는 전망임.

- 반면, 국제부동산 컨설팅업체인 Knight Frank는 중단기적으로 봤을 때 AEC가 부동산시장에 미칠 영향은 크지 않을 것으로 예상함.