캄보디아 농업 투자 가이드 북 1

캄보디아 농업 투자 가이드 북

 

1장 농업투자 시 법률문제 및 유의사항

 

1.1 서론

 

캄보디아 국토의 면적은 181,035㎢로 남한의 1.8배에 상당하며, 이 중 20% 정도가 경작지이고, 전체 산업의 약 30%가 농업에 의존하고 있는 농
업국가이다. 캄보디아는 인도차이나 반도의 주변국가와 동일한 열대 몬순기후를 가지고 있으며 태풍 등 자연재해가 주변국가에 비해 적어 2모
작 이상이 가능한 자연환경을 가지고 있다. 그러나 관계시설 등 인프라의 부족으로 인하여 대부분 우기 시 겨우 1회 농사를 하는데 그치고 있으
며 도정시설 등 쌀 처리 기술이 부족하여 수확한 쌀을 도정하지 못한 채 수출하는 등 농업산업의 발달은 아직 태국, 베트남 등 주변국가에 미치지
못하고 있다.
 

그러나 최근 캄보디아 정부는 ‘벼 생산 및 쌀 수출 촉진 정책’을 통해 2015년까지 쌀 수출 100만 톤 달성목표를 세우고, 수확 후 가공을 위한
도정설비 지원정책을 추진하고 있으며, 쌀 생산, 판매, 수출에 대한 세제혜택 및 농기계 수입시 관세 혜택을 부여하는 등 정부차원에서 적극적으
로 농업발전을 장려하고 있다. 산업적 인프라 측면에서는 주변국가에 미치지 못하는 수준이지만 법제도 측면에서는 외국인투자자의 농업분야에
대한 투자제한을 거의 두지 않고 있어 외국인투자자에게 상당히 우호적인 환경이다.
이와 같은 이유로 캄보디아에 대한 외국인의 농업투자의 전망은 밝은 것으로 여겨지며 최근 많은 외국인투자자에게 관심의 대상이 되고 있다.

 

다만 관련 법령의 접근성 제한 문제와 법령의 집행, 해석기관의 자의성으로 인한 문제 때문에 외국인투자자의 관점에서는 농업을 영위하기 위하여
알아두어야 할 관련 법령에 따른 규제를 이해하는데 상당한 어려움을 겪고 있다. 이에 캄보디아의 농업투자에 관심이 있는 우리 국민들에게 도움
이 되고자, 본 가이드북을 통해 캄보디아에서 농업분야에 투자하는데 주의하여야 할 법제도적 사항, 농업투자를 위한 토지취득 방법, 농업투자에
대한 혜택 등에 대하여 살펴보기로 한다.

 

1.2 대한민국 외국환거래법령상 외국환 신고 절차

 

우선, 우리나라 국민이 해외투자를 하기 위해서는 대한민국 외국환거래법령에 따른 외국환신고절차를 거치는 것이 중요하다.
캄보디아에서 농업투자를 하기 위하여 투자자의 개인 명의로 투자를 고려하는 경우도 있을 수 있으나, 캄보디아 내에서의 사업자등록 문제 및
국내에서 투자자금의 반출에 따른 외국환 신고 문제를 고려하면, 캄보디아 내에 투자법인을 설립하고 그 투자법인을 통하여 농업투자에 종사하는
것이 일반적이고 보다 더 안전하다.

이와 같이 대한민국 거주자가 외국법령에 따라 법인을 설립하여 지분을 취득1하거나 설립된 법인에 대여 방식으로 투자를 하는 것을 소위 “해
외직접투자”라 하는데, 이와 같이 대한민국 거주자가 해외직접투자를 할 시에는 외국환거래규정에 따라 정해진 외국환은행의 장에게 해외직접투
자신고를 하여야 하며, 그 이후 변경사항이 있을 경우에는 변경신고를 하여야 한다(외국환거래규정 제9-5조 참조).

 

그러나 법인설립 시 처음부터 외국환거래규정에 따라 해외직접투자신고를 모두 거친 후 투자를 진행하는 것이 투자계획상 어려운 경우도 있는
바, 실제 외국환신고절차에 대한 무지 등으로 신고절차를 간과하는 경우도 있을 수 있다. 이러한 경우를 대비하여 외국환거래규정은 예외적으로
1만 달러 범위 내에서는 해외직접투자신고를 하기 전에 지급이 가능하도록 규정하고 있으며, 당해 거래의 계약이 성립된 후 1년 이내에 사후 신고
를 할 수 있도록 규정하고 있다(동 규정 제9-1조 2항 참조).

 

1.3 캄보디아 법인 설립 절차

1. 법인유형

앞서 설명한 바와 같이 농업분야에 투자하기 위하여는 캄보디아 내에 법인을 설립하는 것이 일반적이고 개인이 투자하는 것보다 여러 측면
에서 안전하다. 일반적으로 캄보디아에서 설립 할 수 있는 유한책임회사의 유형은 크게 Private Limited Company와 Public Limited Company
로 나뉜다. 상장, 공모를 염두에 두고 있는 것이 아닌 이상 Public Limited Company의 형태보다는 Private Limited Company의 형태로 설립하는
것이 일반적이다. Private Limited Company의 경우 일반에 공개되지 않는 폐쇄적인 회사로 운영, 유지가 가능하며, 지분양도를 제한하여 원하지
않는 자가 회사의 지분권자로 참여하는 것을 방지할 수 있다. 공모가 가능한 Public Limited Company는 상장회사이거나 은행, 보험회사, 증권
회사인 경우가 많아 Private Limited Company에 비하여 높은 수준의 법규준수의무(Legal Compliance)를 요구하는 경향이 있고, 세무당국 등의
주의 대상이 될 수 있다. 이에 캄보디아에서 일반 사업법인은 특별한 목적이 있거나 영위사업에 따라 관련 법령에서 요구하지 않는 한(보험회사
나 증권회사가 이에 해당 됨) Private Limited Company의 형태로 설립되는 것이 일반적이다.

 

2. 법인 설립 절차

캄보디아에 법인을 설립하기 위해서는 캄보디아 상무부(Ministry of Commerce, 이하 “상무부”)의 법인 설립 절차를 거쳐야 하는바, 회사 설
립•등록에 필요한 신청서와 각종 구비서류를 준비하여 상무부에 제출하여야 한다. 구비서류에는 신설 법인에 출연 할 주주의 준비서류가 있는데,
주주가 1) 개인일 경우에는 여권사본과 여권사진으로 족한 반면, 2) 법인일 경우에는 해당 법인의 정관, 등기사항전부증명서, 법인인감증명서 및
사업자등록증(또는 이에 해당하는 서류)의 영문번역공증본과 법인 설립 및 캄보디아 대리인 선임에 대한 이사회결의서, 위임장 등이 필요하며, 주
주대리인(캄보디아 내에서 해당 법인주주를 대리하여 주주의 권한행사를 대행할 자연인)의 여권사본 및 여권사진이 준비되어야 한다.
나아가 개인주주 및 법인주주 공통적으로 준비해야 할 사항은 다음과 같다.
1) 캄보디아 상무부에 제출 할 법인설립신청서(상무부 양식 사용)
2) 캄보디아 내 사무실 임대차계약서
3) 법적최저자본금 입금 여부를 증빙하는 캄보디아 현지 은행의 잔고 증명서
4) 대표이사 및 각 등기이사의 여권사본 및 여권사진
5) 회사정관(회사정관상에는 회사의 주소지, 목적사업, 발행주식총수 및 각 주주의 지분 비율 그리고 주주 및 이사회구성원 각각의 이름,
국적, 주소지를 기재하여야 한다. 캄보디아 상무부 실무 관행상 상무부에서 제공하는 샘플정관을 사용하는 것이 통상적이긴 한데, 사
업구조 및 주주간 협의된 사항에 따라 캄보디아 법규에 반하지 않는 선에서 적절히 정비해야 할 필요가 있다)

 

상무부 등록은 구비서류 전부가 제출 된 날로부터 약 2~3주 정도 소요되는데, 등록이 완료되면 법인등록증(Certificate of Incorporation), 상무
부인증서(MOC Acknowledgment Letter) 및 회사정관등록본(Memorandum and Articles of Association)이 발급된다. 상무부 등록이 완료되
면 실질적인 영업행위 개시가 가능하나, 1개월 이내에 사업자 및 세무 등록절차를 완료하여 사업자등록증(Patent Certificate) 및 부가가치세등록
증(VAT Registration Certificate)을 취득하여야 비로서 법인설립이 완료되었다고 볼 수 있다.

 

1.4 캄보디아에서 농업투자를 위한 토지취득 방법

이미 잘 알려진 바와 같이 캄보디아 헌법(Constitution) 및 토지법(Land Law, 이하 “토지법”)상 외국인은 캄보디아 내 토지를 소유할 수 없
다. 다만 캄보디아 현지인과의 합작법인(외국인 최대 취득가능 지분비율은 49%임)을 통하여 토지에 대한 권리를 간접적으로 소유할 수 있을 뿐이
다. 그러나 투자법(Law on Investment, 이하 “투자법”)은 외국인투자자에게 토지법상 경제적 토지양여권, 장기임차권 혹은 단기임차권 방식으로
토지에 대한 사용권을 확보할 수 있는 방법을 규정하고 있으며(투자법 제16조 참조), 그 외에도 외국인은 캄보디아 토지법상 토지보유법인의 지분
을 49%까지 취득할 수 있으므로 현지인과 합작투자방식을 통하여 토지를 확보할 수 있는 방안이 있을 수 있다(토지법 제9조 참조).

 

1. 경제적 토지양여권 취득

 

(1) 경제적 토지양여권의 개념

캄보디아 법률상 토지양여권은 정부의 토지(State Land)를 점유, 이용할 수 있는 용익권의 한 종류로 캄보디아 토지법에 의하여 인정되는 대물
적 권리이다(토지법 제5장 제48조 이하 참조). 토지양여권은 조건적이며, 사회적, 경제적 목적이 있는 경우에 한하여 인정되는데, 이중 사회적 목적
으로 행하여지는 토지양여는 사회적 토지양여(Social Land Concession)라고 불린다. 사회적 토지양여는 거주 또는 가족단위 생계형 경작지가 없
는 빈곤층에 정부사유지를 공급하기 위하여 행하여지는 것으로서 외국인의 투자목적의 토지취득과는 관련이 없다. 이에 반해, 경제적 목적으로

행하여지는 토지양여는 경제적 토지양여(Economic Land Concession)라고 불리며 이는 대규모 산업 및 농업개발 목적으로 행하여진다. 이는 캄
보디아 정부가 농업개발을 위하여 정부의 사유지(State Private Land)를 개간하는 것을 허용하는 권리로 외국인의 투자목적 토지취득의 주된 방식
이 된다(토지법 제49조).

 

(2) 경제적 토지양여 대상 토지
캄보디아 토지법에 의하면 정부 토지는 정부의 공유지(State Public Properties)와 정부의 사유지(State Private Properties)로 구분되는데(토
지법 제14조), 이중 정부의 사유지가 장기임대차와 토지양여의 대상이 된다. 따라서 원칙적으로 경제적 토지양여권의 취득이 가능한 토지는 정부
의 사유지로 등재되어 있는 토지이다. 그런데 캄보디아의 경우 아직까지 국토관리가 체계화되지 않은 관계로 많은 정부토지가 중앙정부의 기록상
등재되지 아니한 경우가 흔하므로 양여토지가 정부의 사유지로 확인되어 정부기록상 등재되어 있는지 여부는 경제적 토지양여권을 취득하기 전에
미리 확인해야 할 사항이다. 아직 등재되지 아니한 경우에는 정부의 사유지로 등재 혹은 전환하는 절차를 사전에 거쳐야 한다.

 

(3) 경제적 토지양여권 수여기관 및 취득절차

 1) 계약 주체 확인의 필요성
원칙적으로 총 투자금액이 1천만 리엘(약 미화 2,500불)이상 혹은 총 양여면적 1천 헥타르 이상인 프로젝트의 경우에는 농림수산부(Ministry

of Agriculture, Forestry and Fisheries, 이하 “농림부”)가 경제적 토지양여권 수여를 담당한다. 한편, 위 두 기준에 미달하는 프로젝트에 대하여
는 관련 주정부가 경제적 토지양여권 수여를 담당하며 경제적 토지양여 계약당국(Contracting Authority)이 된다.

따라서 캄보디아에서 경제적 토지양여방식으로 토지를 취득하고자 하는 투자자는 위 기준에 따라 캄보디아 당국의 접촉선을 정해야 한다. 그
런데 간혹 1천 헥타르 이상의 토지를 얻고자 하면서도 단지 주정부의 관계자만을 접촉하여 토지수여에 대한 약속 혹은 공문을 받고 경제적 토지양
여권을 취득하였다고 착각하여 소위 토지취득비용(비공식적인 commission)을 전액 지급하고도 추후 중앙정부에서 양여권 수여가 승인되지 않
아 낭패를 보는 경우가 있으므로, 이에 대한 주의가 필요하다.

 

2) 경제적 토지양여권 수여 및 토지취득절차
캄보디아 정부에서 경제적 토지양여권을 수여하는 절차는 크게 i) 신청의 유인방식(Solicited Proposal)과 ii)자발적인 신청방식(Unsolicited
Proposal)으로 나뉜다. 전자인 신청의 유인방식은 주정부 혹은 농림부 등 계약당국이 경제적 토지양여 대상사업을 발주하고 발주된 사업에 투자자
의 투자신청을 공개입찰방식으로 받는 방식이고, 후자인 자발적인 신청방식은 투자자가 대상토지를 물색한 후 대상정부사유지를 경제적 토지양여
권 방식으로 취득하는 것을 의미한다.

그러나 실무상 현지 세력가의 개입 및 선점 등의 문제로 외국인투자자가 위 두 가지 방식에 의하여 토지를 취득하는 것은 사실상 어렵고 실제
로 외국인이 경제적 토지양여권을 취득하는 것은 경제적 토지양여권을 이미 취득한 캄보디아 현지 법인(보통은 캄보디아 세력가에 의하여 소유되
는 명목법인일 경우가 많음)의 지분을 취득하는 것이 보통이다. 현지 세력가들이 실제 농지개발의 의사없이 양여권을 독점하거나 이를 외국인투
자자에게 매도하여 그 차액을 챙기는 투기행위를 방지하고 실수요자 위주로 양여권을 수여하기 위하여 최근 캄보디아 정부는 양여권자가 투자금액
의 30%이상을 투자한 후에 이를 제3자에게 양도할 수 있도록 하는 등 제도가 일부 변경되었다.
자발적인 신청방식에 따른 경제적 토지양여권 취득 및 토지등록절차를 요약하면 다음과 같다.

 

<경제적 토지양여권 취득 및 토지등록절차 요약>

<1. 경제적 토지양여계약 체결절차> (예비단계) 관할 지방행정기관과 접촉, 기본적인 사항 조사 → 예비환 경영향평가실시 → (본 단계) 캄보디아개발위원회(Council for the Development of Cambodia, 이하 “CDC”) 혹은 농림부에 양여권 신청(일정 한 환경영향평가서 첨부, 경제적 토지양여령 제19조 참조) → 농림부 기술 심사위원회에 송부(CDC에 양여권이 신청된 경우, 농림부 경유) → 기술심 사위원회 의견제시(적정의견제시) → 농림부와 양여권신청자간 협상 진행 → 총리실에 전달 → 내각회의에서 Sor Chor Nor2 공표 → 양여계약체결

 

* Sor Chor Nor는 캄보디아 정부가 령을 공표하는 방식의 하나로서, 이는 총리(Prime Minister)를 경유하여 각료회의(Council of Ministers)에서 공표하게 된다. 일반적으로 Sor Chor Nor는 그 근거법과 정부의 권한의 내용에 따라 다양한 내용을 담고 있으며, 령으로서 일반적 효력을 가지므로 이는 행정관청 및 국민 일반을 구속하게 된다.

 

 

※ 신청서 포함사항 ① 기본정보: 사업계획서(토지사용계획, 투자계획, 부지개발을 위한 지 출계획, 양여프로젝트를 지원하는 자금조달계획 포함), 프로젝트를 위한 노동수요 및 조달계획, 선호품종재배를 위한 기술, 장비, 기계, 비료 등에 대한 정보, 프로젝트의 환경적, 사회적 영향과 이를 방지 하거나 감소하기 위한 조치, 사회적 양여와 경제적 양여 간의 상호 지 원과 연결관계에 대한 설명, 정부에 납부할 토지비 제안, 신청자가 보 유하고 있는 양여토지에 대한 사항3 , 기타 보장사항 ② 사회적, 환경적 영향에 대한 초기평가서

<2. 경제적 토지양여계약체결 후 토지확정 및 등록절차> (토지확정 및 취득단계) 양여계약체결 → 선행조건 수행 및 2차 환경영 향평가실시 및 토지최종확정 → Master Plan 준비 및 제출(2차 환경영향 평가서와 동시제출) → Master Plan 승인, 공인서 취득 및 토지등록

 

참고로 양여권 수여를 심사할 권한이 있는 기술심사위원회는 표준양여계약서를 마련하고 있으며, 양여권 수여 절차상 위 표준양여계약서를
기준으로 양여계약서를 체결하는 것이 원칙이지만, 표준양여계약서에서 협상 불가능한 사항으로 정해진 사항을 제외하고는 사안에 따라 수정이
가능하다.

 

(4) 보증금 및 토지양여비
실무상으로는 양여권 취득을 위하여 중개인 등에게 많은 금원을 지급하는 것이 현실이지만 법상 경제적 토지양여계약과 관련하여 양여권자가
지급해야 하는 금원은 보증금과 양여비가 전부이다.

현재 양여비에 대한 보증금은 계약상 헥타르 당 일정 금액으로 정해져 있으며, 양여비는 농림부가 공포한 토지양여비 산출 원칙에 관한 규정
(Prakas on Principle for Calculating Concession Land Rental Fee, 이하 “양여비 산출 규정”)에 따라 다음과 같은 공식에 의하여 정하여 진다.
P1=P×S[1-R]
여기서, P1: 회사로부터 징수하는 연간 토지비,
S: 사업수행을 위하여 수여된 총 양여면적,

P: 토양에 따라 정하여진 헥타르 당 연간 토지가격,
R: 선호비율

한편 양여비 결정의 기준이 되는 S(사업수행을 위하여 수여된 총 양여면적)이라 함은 최종적으로 실측되어 사업에 사용되는 면적을 의미하므
로 실제 문화재보존지역 및 적법한 거주자의 소유 및 거주지역은 실제 양여면적에 포함되지 아니하므로 양여비 계산에서 제외된다. 또한 R(선호
비율)이란 양여비 산출 규정에 따라 해당 토지가 소재한 지역, 위치 및 상태 별로 0%에서 50%까지 적용되는 비율을 의미한다.

 

(5) 양여가능면적
캄보디아 토지법에 의하면 ‘특정인 또는 동일한 자연인이나 동일한 법인에 의하여 지배되는 여러 법인을 위하여 10,000 헥타르를 초과하는 여
러 개의 토지상의 토지양여권을 발급하는 것이 금지된다’고 규정하고 있다(토지법 제59조 참조).
위 규정에 따르면 ① 특정인(자연인, 법인 포함)을 위하여 10,000 헥타르를 초과하는 토지에 대한 양여권 수여가 금지되며, ② 동일한 자연인이
지배하는 여러 법인에 나누어 토지양여권을 수여하여 그 합계가 10,000 헥타르를 초과하는 것도 금지되고, ③ 동일한 법인이 지배하는 여러 법인
에 나누어 토지양여권을 수여하여 그 합계 면적이 10,000 헥타르를 초과하는 경우도 금지되는 것으로 해석된다.

 

(6) 경제적 토지양여권 관련 정책 동향
경제적 토지양여권은 고무농장이나 쌀농사를 위하여 외국인이 토지를 취득할 수 있는 주요수단이기는 하지만 지난 2012년 6월경 지방선거
를 계기로 캄보디아 정부는 경제적 토지양여권 수여를 일시적으로 중단하였다. 실제 투자가 이뤄지지 않는 투기목적의 수요가 많고 경제적 토지양
여권 수여의 남발로 캄보디아 농민들이 농지를 무단으로 탈취 당하는 사례가 빈번하게 발생함에 따라 국제기구와 국내 여론이 악화되어 경제적
토지양여권 수여는 캄보디아 정부에 정치적 부담이 되고 있기 때문이다.
현재 캄보디아 정부는 경제적 토지양여권이 악용되고 있다는 지적에 따라 제도를 개정하려고 노력하고 있는 것으로 알려져 있다. 따라서 제도

가 정비될 때까지 당분간 신규로 경제적 토지양여권을 취득하는 것은 어려워 보인다.

 

2. 장기임차권 취득

 

(1) 장기임차권의 근거 및 의의
캄보디아 토지법에 의하여 부동산의 소유자는 타인에게 그 부동산을 임대할 수 있으며, 이중 장기임차권(Long-Term Lease)은 경제적 토지양
여권과 마찬가지로 부동산에 대한 대물적 권리로 양도 및 상속이 가능하다고 규정되어 있다(토지법 제106조 및 제107조). 그리고 캄보디아 법령
상 토지에 대한 장기임차권은 캄보디아 법률에 따른 자연인, 법인, 캄보디아 정부에 의한 부동산의 임대로 15년 이상의 임대기간을 가지는 임차
권을 의미한다. 위 장기임차권은 여러 모로 앞서 설명한 경제적 토지양여권과 유사한 효력을 가지는데, 위 장기임차권도 양도, 재임대, 담보설정
등에서 경제적 토지양여권과 동일한 효력을 가지며, 정부 소유부지의 경우 경제적 토지양여권과 마찬가지로 국토관리부에 정부의 사유지로 등록
된 후 장기임차권증서를 발급받을 수 있도록 되어 있다. 다만 최근 공포된 캄보디아 신민법(Cambodia Civil Code, 이하 “민법”)에 따라 장기임
차권의 기간은 50년을 초과할 수 없으므로, 최대 99년까지 기간이 인정되는 경제적 토지양여권과는 차이가 있다고 볼 수 있다(캄보디아 민법 제
247조 제1항 참조).

 

(2) 장기임대차계약 시 주의점
2007. 10. 29. 제정 공포된 장기임차권 및 경제적 토지양여권상 담보설정 및 권리양도에 대한 시행령(Sub-decree on the Mortgage and
Transfer of the Rights over a Long-Term Lease or an Economic Land Concession, 이하 “장기임차권 및 경제적토지양여권규정”)에 따라 장기
임차권은 등기가 가능하며, 최근 공표되어 시행되는 캄보디아 시민법은 장기임차권을 등기가 가능한 대물적인 권리로 인정하고 있다. 그러나 이
러한 법의 규정에도 불구하고 등기가 된 장기임차권은 거의 존재하지 않는다. 특히, 대부분의 농지의 경우 소위 하드타이틀이라고 불리우는 토지
소유권증서(Land Title)가 없는 토지가 대부분이므로 장기임차권을 등기하는 것도 사실상 거의 불가능하다.

따라서 토지소유자는 임대기간 중 언제든 토지를 제3자에게 매각 할수 있고 토지 매각 시 이를 임차한 임차인은 매수인에게 장기임차권을 주
장할 수 없다. 이로 인하여 다액의 토지보증금과 차임을 잃게 되는 불상사가 발생하는 경우도 있는 바, 토지를 임차하는 경우 토지소유자가 신뢰
할 수 있는 자인지에 대한 신상파악을 하는 것이 매우 중요하다.

 

실제 농지의 대부분은 소프트타이틀이라고 불리우는 상캇 등 지방행정기관의 장이 인증한 Possession Right Letter만이 발급되어 있다.

위 Possession Right Letter는 소유권을 추정하는 서류이기는 하지만 정식으로 등기된 토지소유권증서는 아니다.

 

(3) 정부사유지에 대한 장기임차권 취득
캄보디아법상 외국인이 사인으로부터 토지를 장기임차 받는 것도 가능하지만 국가로부터 장기임차권을 취득하는 것도 가능하다. 정부소유
토지의 임차권을 취득하는 절차를 살펴보면, 정부사유자산에 대한 임대는 입찰 또는 수의계약을 통한 가격협상 방식으로 체결될 수 있는데, 입찰
이 원칙이며 수의계약방식은 입찰이 실패하는 등 예외적인 경우에만 인정된다.

한편, 정부사유지에 대한 장기임대차계약서에는 다음과 같은 사항이 필수적으로 기재되어야 한다(정부 등의 재산운영절차에 대한 시행령 제14조 참조).
1) 월별, 분기별 또는 연간 차임 또는 지불조건
2) 차임 지체 시, 월 2%의 지연배상금이 부과된다는 내용
3) 6개월간 차임을 지급하지 아니하는 경우, 정부재산관할청은 정부 재산관리국의 승인을 받은 후 계약을 취소하고 법적 조치를 취할 수 있
으며, 정부재산관할청이 위와 같은 조치를 취하지 아니하는 경우 정부재산관리국이 계약을 취소하고 법적 조치를 취할 수 있다는 내용

 

3. 토지보유법인을 통한 토지 직접구매

 

(1) 구조화 거래를 통한 토지의 확보
캄보디아 헌법 및 토지법상 외국인은 캄보디아 내 토지를 소유할 수 없지만 캄보디아 현지인과의 합작법인(외국인 최대 취득가능 지분비율
49%)을 통하여 토지의 지분을 간접적으로 소유할 수 있다. 이러한 이유로 토지를 직접 구매하지 않더라도 캄보디아 현지인과 합작투자 방식으로
토지를 확보하여 농업투자를 하는 방안을 고려해 볼 수 있다. 이와 같은 투자방법은 주로 기업이 대규모 투자시 이용하지만 계약자체가 정형화 되
어 있어 개인이 이용하는 것도 가능하다.

구조화 거래는 얼핏 보면 캄보디아에서 많이 이용되는 현지인 명의를 대여하여 토지를 취득하는 명의신탁거래와 유사하다. 하지만 후자는 현
지인의 토지소유권 자체를 부정하고 실제 토지소유자와 명의상 토지소유자가 다른 허위 거래인 반면 구조화 거래는 현지인의 토지소유권을 인정
하는 진정한 거래라는 점에서 차이가 있다. 따라서 구조화 거래에서는 현지 파트너를 통제하는 장치를 계약상 규정하고 있지만 이는 진정한 의사
에 합치하는 거래이고 흔히 명의신탁거래에서 사용하는 토지소유권포기 각서 등을 징구하지는 않는다.

(2) 구조화 거래 및 안정적인 토지확보 방안
구조화 거래의 핵심은 사업을 운영하는 사업운영법인과 토지보유법인을 분리하는 것이다. 따라서 외국인투자자는 실제 사업운영을 하는 사업
운영법인의 경영권을 장악하고 토지보유법인에 대해서는 최대로 보유가 능한 지분인 총 발행주식의 49%까지만을 취득하게 된다.
한편, 외국인투자자는 토지보유법인에 토지매입대금 상당을 대출하거나 사업운영법인이 토지보유법인으로부터 장기임차권을 취득할 때 지
급해야 할 토지보증금을 선지급하는 방식으로 자금을 조달해 준다. 이렇게 조달된 자금으로 토지를 매입한 토지보유법인(혹은 현지인)은 대상토
지를 사업운영법인에 장기임대하고 이를 등기해 줌으로써 사업운영법인은 안정적인 토지사용권을 확보할 수 있다. 한편, 외국인투자자가 토지보
유법인에 실행한 대출을 담보하거나 사업운영법인이 선지급한 토지보증금 등의 반환채권을 담보하기 위하여 대상토지상에 저당권을 설정할 수
있다. 이와 같은 방식으로 사업운영법인과 외국인투자자는 대상토지에 대한 사용권과 담보권을 취득함으로써 사업을 안정적으로 운영할 수 있
을 것이다.

(3) 현지인 명의 대여를 통한 토지취득의 위험성
실무상 외국인투자자가 토지를 취득하는 방법으로 현지인으로부터 명의를 빌려 토지를 매입하고 명의를 빌려 준 현지인을 통제하는 방안으로
소유권포기각서 등을 징구하는 등으로 안전장치를 마련하는 경우가 있다.

주로 토지 브로커 등 비전문가의 소개 및 권유로 현지인과 토지보유법인을 설립한 후, 이들로부터 단순히 주식포기각서 혹은 양수인이 공란으로
된 주식양수도계약서 및 위임장 등을 받는 것으로 하여 토지를 매수하고 있다. 그러나 캄보디아 헌법상 외국인의 토지취득은 금지되고 토지법상
토지취득을 위하여 명의를 대여하는 행위도 엄격히 금지되어 있다. 따라서 위와 같은 주식포기각서, 양수인이 공란으로 된 주식양수도 계약의 효

력이 캄보디아 법원에 의하여 인정될 수 없음은 자명하다.

한편, 이와 같은 방식에 대한 불안으로 심지어는 현지 컨설팅법인 등이 설립한 캄보디아 주주명의를 대여하는 것을 주목적으로 하는 회사(소
위 “명의신탁회사”)를 이용하는 경우도 있다. 그러나 위 명의신탁회사도 결국은 캄보디아 현지인 주주를 근거로 설립된 회사라는 점, 위 명의신탁
회사의 현지인이 변경된 경우 추후 토지보유법인의 자산처분 등에서 많은 문제점을 야기한다는 점, 한 회사가 명의대여를 목적으로 여러 투자자
에게 명의를 빌려 주는 행위자체는 캄보디아 당국 혹은 법원에 의하여 캄보디아 헌법상 금지되는 토지소유를 위한 명의대여행위로 여겨져 추후 토
지소유권이 부인될 가능성이 아주 높다는 점에서 그리 권장할 만한 방법은 아닌 것으로 보인다.

 

1.5 수출 절차 개관

 

캄보디아에서 수출은 대부분 프놈펜항구(Phnom Penh Port) 또는 시아누크빌항구(Sihanukville Port)를 통해 선박으로 이루어진다. 다만, 수
출 대상물품에 대한 검열은 프놈펜 소재 세관사무소에서 처리되는 것이 일반적이고, 해당 항구에 도착하여서는 인증서 등 기타 관련 서류에 대한
검토가 이루어진 후 특별한 문제가 없는 이상 선박에 탑재된다.

1. 세관신고를 위한 구비서류
수출 세관신고시 관할 세관사무소에 제출되어야 하는 서류로는 수출대상물품에 대한 세관신고서, 송장, 포장명세서, 수출업인허가(필요시) 및
원산지증명서 등이 있다.

2. 세관 절차
수출 세관 절차를 요약하면 다음과 같다.

 

1. 세관신고서 기타 관련 서류 준비 및 제출 ⇒ 2. 세관 신고 등록 ⇒ 3. 세관신고서 기타 관련 서류에 대한 검토 ⇒ 4. 검열 필요 여부에 대한 심사 (가) 검열이 필요치 않다고 판정 될 경우: 5. 수출 관세 산정 및 지급 ⇒ 6. 수출 (나) 검열이 필요한 경우: 5. 해당 수출업자 또는 그 대리인의 참석하에 상세심사 진행 ⇒ 6. 문제 발견시, 물품 압수(문제 없을 시에는 수출 관세 산정 및 지급 후 수출)

 

 1.6 농업관련 사업 영위 시 유의사항

1998년 공포된 농자재의 기준 및 관리에 관한 규정(Anukret on Standards and Management of Agricultural Materials, 이하 “농자재 기
준 관리 규정”)에 따르면, 농자재를 제조, 수입, 판매 또는 보관하고자 하는 개인 혹은 법인은 농림부에 등록이 되어야 한다. 특히 다음과 같은 행
위가 수반되는 사업은 농림부의 인•허가가 필요하다는 점을 유의하여야 한다.
1) 비료를 제조, 수입 또는 수출하고자 할 경우
2) 살충제 기타 농약을 제조, 수입, 판매, 또는 사용하고자 할 경우
3) 씨앗을 수입 또는 판매하고자 할 경우

 

1.7 농업투자와 관련된 혜택

1. 투자법 상 투자인센티브

(1) 캄보디아 투자법에 따른 투자보장 및 투자승인절차
캄보디아는 1994년 이래 외국인과 내국인을 차별하지 아니하고 투자법 및 투자법시행령 등에 따라 적격투자프로젝트(Qualified Investment
Project, 이하 “QIP” 또는 “적격투자프로젝트”)로 승인된 경우 조세감면, 설비자재 수입시 관세감면, 특별감가상각 인정, 투자프로젝트에 대한 보
호 등의 혜택을 부여받을 수 있다. 한편 외국인투자자의 관점에서 유의하여야 할 점은, 캄보디아개발위원회에 적격투자프로젝트로 등록되지 않았
다고 하여 외국인투자가 허용되지 않는 것은 아니지만, 위에 열거한 투자혜택의 대상이 될 수 없다는 점이다.

 

적격투자프로젝트는 투자의 종류에 따라 캄보디아개발위원회 또는 주/시 하급 투자위원회(Provincial/Municipal Investment Sub-committee)
에 투자등록을 하여야 하는데, 적격투자프로젝트로 승인되기 위한 최소투자자본금은 미화 100,000불이며(실제로는 그 이상을 요구함), 최소
투자자본금이 미화 2백만불 이하인 투자프로젝트는 위 하급투자위원회에서 검토 승인된다. 법적 절차상으로는 조건부투자등록증명서의 발급은
투자제안서 제출 후 3영업일 이내에, 최종등록증명서는 조건부투자등록 증명서 발급 후 28영업일 이내에 발급되도록 되어 있으나 실제로는 1 개
월에서 길어질 경우 6개월까지도 소요되는 것으로 알려져 있으며, 특히 농업 관련 개발의 경우에는 환경문제 등의 이유로 거쳐야 할 관련부서가 많
아 더 많은 시간이 소요된다.

 

(2) 농업투자분야의 적격투자프로젝트 인정범위
캄보디아 투자법시행령에 의하면, 1,000 헥타르 미만의 논농사, 500 헥타르 미만의 환금성 작물 및 50 헥타르 미만의 채소농사의 경우 인센티
브가 적용되지 않는 투자활동으로 규정되어 있다(투자법시행령 별첨 1.
투자제한분야). 따라서 캄보디아 투자법상 투자승인을 받기 위하여는 위 기준을 초과하는 투자가 이루어져야 한다.

(3) 투자법상 투자인센티브의 내용
적격투자프로젝트로 등록된 사업의 경우 필요 자재 기타 물품 수입시 관세 면제 또는 감면혜택을 받을 수 있으며, 아래와 같은 법인세 면제와 특
별감가상각비 공제 중 하나를 선택할 수 있다.

1) 법인세 면제
법인세 면제(선택사항) : 면세 혜택은 “유예기간(Trigger Period)” + 3년 + “우대기간(Priority Period)”에 한하여 부여된다.
- 최대 유예기간 : 이익발생 첫 해 또는 QIP에 처음으로 매출이 발생한 후 3년이 경과한 연도 중 먼저 도래하는 기간
- 우대기간: 산업별, 사업규모별로 재정관리법(Financial Management Law)에 따라 결정됨

 

한편, 법인세 면제를 위하여 적격투자프로젝트는 연간의무이행증명서(또는 준수증명서)를 취득하여야 한다. 면세 기간 이후에는 조세법에 따
라 정해진 법인세율이 적용된다.

2) 특별감가상각비 공제
특별감가상각비 공제를 선택하는 경우, 생산이나 가공에 사용되는, 신규 구입 또는 사용중인 유형자산 가액에 대하여 40%의 감가상각비가 공
제된다.

3) 수입관세 면제
한편, 투자법상 생산설비, 건설자재 등에 대하여 수입관세혜택을 받을 수 있는데, 면제 내용은 아래와 같다.

 

적격투자프로젝트 종류	면세 대상 수입 물품
수출 위주 적격투자프로젝트 (보세창고시스템을 사용하기 로 하거나 사용하는 자는 제외 함)	생산설비, 건설자재, 원료, 중간재 및 부 속품
내수 위주 적격투자프로젝트	수출품 생산에 사용될 생산설비, 건설 자재 및 생산 투입물
지원산업 적격투자프로젝트5	•생산설비, 건설자재, 원료, 중간재 및 생산투입부속품. •지원산업 적격투자프로젝트가 수출 산업에 자신의 제조 상품 모두를 공급 하지 못하거나 직접 수출하지 못하는 경우, 적격투자프로젝트는 수출산업에 공급되지 않았거나 직접 수출하지 못한 수량의 생산투입부속품에 대한 관세를 납부하여야 함.

 

2. 쌀관련 세제혜택

한편, 2011년 10 월 공포된 쌀 재배, 매입 및 수출에 대한 추가 세제혜택에 관한 재경부령(Ministry of Economy and Finance Prakas on Additional
Tax Incentives for Growing, Purchasing and Exporting Rice), 제1조에 따르면 캄보디아개발위원회에 적격투자프로젝트로 승인되지 않
은 경우에도 쌀을 재배, 매입 또는 수출하는 기업의 경우 다음과 같은 세제 혜택이 주어진다.

 

> 지원산업 적격투자프로젝트란 일반적으로 원재료 또는 부속품을 대체하여 수출산업에 전체생산물(100%)을 공급하는 적격투자프로젝트를 의미함(개정 투자법 제2조).

 

(1) 부가가치세율 혜택
- 벼 국내공급의 경우 0%의 부가가치세율이 적용됨
- 쌀 국내공급의 경우 10%의 부가가치세율이 적용됨
- 쌀 수출의 경우 0%의 부가가치세율이 적용됨

 

(2) 최저한세 면제
동 재경부령에 따른 법인세 면제혜택기간 동안에는 캄보디아 조세법에 따라 연간 매출을 기준으로 부과되는 1% 최저한세도 면제된다.

(3) 법인세 면제
법인세 면제기간은 캄보디아 투자법상의 법인세 면세혜택과 동일하게, 유예기간 + 3년 + 우대기간(최대 3년)의 방식으로 부여된다. 다만, 여
기서 유예기간이란 General Tax Department에 등록을 마친 날로부터 이익이 발생한 첫 회계연도의 마지막 날 또는 처음으로 매출이 발생한 후 3
년이 경과한 연도 중 먼저 도래하는 기간을 뜻하고, 우대기간은 사업별로 General Tax Department의 재량으로 정해 진다.

이와 같은 세제 혜택을 받기 위해서는 General Tax Department의 등록절차를 거쳐야 한다. 또한, 캄보디아 조세법에 따른 월간 및 연간 세무
신고의무는 그대로 준수하여야 하고, 동 재경부령상에 언급되지 않은 세금에 대한 납부의무에는 영향을 미치지 않는바, 이에 따른 신고 및 납세의
무를 준수하지 않을 경우에는 세제혜택이 취소 될 수 있다.

 

> 세무신고의무와 실제 세금납부의무는 별개이다. 재경부령에 따라 General Tax Department 로부터 법인세 면제 혜택을 부여받았다 할지라도 회사의 수익과 공제대상비용 등 통상적으로 연간 세무신고서에 기재되어야 할 사항을 모두 기재하여 관할 세무청에 신고하여야
한다. 해당 재경부령 상에는 부가가치세, 최저한세 및 법인세에 관한 혜택에 대해서만 규정하고 있으므로 그 밖의 세금의 납부의무에는 영향을 미치지 않는다.

 

 3. 농기계 및 종자 관련 면세

 

2011년 5월 23일 재경부에서 공포한 특정 상품 수입 및 공급에 대한 부가가치세 시행에 관한 규정(Ministry of Economy and Finance Prakas
on Implementation of Value Added Tax on Importation and Supply of Certain Merchandises)에 따르면 다음과 같은 농업목적의 물품 수입 및
공급에 대한 부가가치세는 정부가 부담을 하도록 규정하고 있다.

1) 모든 종류의 비료(식목을 위하여 각종 화학 및 생물학 물질과 혼합하여 농지에서 사용 될 비료 포함)

 

2) 모든 종류의 씨앗

3) 다음과 관련된 농업용 기계 및 장비
a. 가정용 쌀 재배기구 및 부품
b. 사료공장
c. 품종 육성
d. 양수기 부품

 

이에 추가적으로 재경부에서 공포한 관세 및 부가가치세 부과 조정에 관한 규정(Ministry of Economy and Finance Prakas on Adjustment to
Customs Duty and Imposition of VAT)에 따라 트랙터, 이앙기, 경운기 등 농기계와 종자 수입 시 관세, 부가가치세 등 제세금이 면제된다. 그러
나 농업용기계라 할지라도 관세만 면제되고 부가가치세는 면제되지 않는 품목이 있으며, 부가가치세 관련 제도는 정부가 수시로 변경할 수 있으므
로 부가가치세 납부의무에 대해서는 정기적으로 확인을 할 필요가 있다.

 

또한, 수입관세를 면제받기 위해서는 송장, 포장명세 등에 반드시 농업용임을 명시하여야 하며 수입 시 세관장의 승인을 득하여야 한다는 점을 유
의하여야 한다.